Si le personnel d'entretien de votre immeuble à Toronto est syndiqué et que vous confiez le contrat à une autre entreprise, la loi ontarienne traite généralement ce changement comme une vente d'entreprise. En vertu de l'article 69.1 de la Loi de 1995 sur les relations de travail, le nouveau sous-traitant hérite des droits de négociation du syndicat et de la convention collective applicable à ce site. Ça change la façon de lire les soumissions, le délai de transition et les économies réalistes.
Bien des gestionnaires d'immeubles découvrent cette règle après la clôture de l'appel d'offres, quand le soumissionnaire le moins cher réalise qu'il ne peut pas payer les salaires prévus.
D'où vient la règle
L'Ontario prévoit depuis longtemps des droits du successeur à l'article 69 de la Loi sur les relations de travail : quand une entreprise est vendue, l'acheteur reprend les obligations syndicales du vendeur. Pendant des années, perdre un contrat d'entretien au profit d'un concurrent ne comptait pas comme une vente, puisque les deux entreprises n'avaient aucun lien d'affaires. Un immeuble pouvait mettre fin à un contrat syndiqué, retourner en appel d'offres, et une entreprise non syndiquée repartait à zéro.
Le projet de loi 148 (Loi de 2017 pour l'équité en milieu de travail et de meilleurs emplois) a changé la donne pour les services d'immeubles. Depuis le 1er janvier 2018, l'article 69.1 considère qu'il y a vente d'entreprise lorsqu'un fournisseur de services d'immeubles en remplace un autre dans les mêmes locaux. La province a annulé plusieurs mesures du projet de loi 148 par le projet de loi 47 en 2018, mais la règle visant les services d'immeubles est restée.
Ce que couvrent les services d'immeubles
L'article 69.1 vise les services fournis à un immeuble, ce qui comprend notamment le nettoyage, les services alimentaires et la sécurité. Cas typiques à Toronto :
- Tours de bureaux et immeubles commerciaux qui confient l'entretien de nuit à un sous-traitant
- Syndicats de copropriété et firmes de gestion qui retournent en appel d'offres pour l'entretien ou la sécurité
- Hôpitaux, universités et autres établissements qui font appel à une entreprise d'entretien externe
- Centres commerciaux et immeubles à usage mixte avec préposés de jour en sous-traitance
La règle suit le travail effectué dans des locaux précis. Peu importe que l'ancienne et la nouvelle entreprise se soient déjà parlé.
Ce que le nouveau sous-traitant prend en charge
Quand l'article 69.1 s'applique, la nouvelle entreprise d'entretien est liée par les droits de négociation du syndicat sur ce site. Concrètement, cela veut souvent dire :
- Reconnaître le syndicat qui représentait les préposés de l'ancien sous-traitant dans votre immeuble
- Être lié par la convention collective existante, y compris les taux de salaire, les primes et les avantages
- Gérer les griefs et la négociation selon cette convention à son échéance
Une décision récente de la Commission des relations de travail de l'Ontario (mars 2026, au sujet d'un transfert de contrat de sécurité) a confirmé que la Commission prend au sérieux l'objectif réparateur de l'article 69.1. Elle a refusé d'éteindre les droits d'un syndicat simplement parce que le personnel du nouveau fournisseur s'était mêlé à ses propres employés sur le site.
L'article 69.1 n'oblige pas la nouvelle entreprise à embaucher chaque personne qui travaillait pour l'ancienne. Les avocats en droit du travail en Ontario signalent aussi un autre risque : les tribunaux ont examiné si un nouveau fournisseur peut avoir des obligations envers les employés du sous-traitant précédent. Ce domaine du droit évolue encore, et les entreprises qui soumissionnent sur de grands sites torontois en tiennent compte dans leurs prix.
Pourquoi c'est important pour les propriétaires et gestionnaires
L'immeuble n'est pas l'employeur, mais la règle influence quand même votre contrat :
Les soumissions basées sur des taux non syndiqués risquent de ne pas tenir. Un soumissionnaire qui calcule votre tour avec ses salaires habituels et qui hérite ensuite d'une convention collective doit combler l'écart. Cet écart se traduit souvent par moins d'heures, des avenants ou une sortie hâtive du contrat.
La transition demande plus de documents. Le nouveau sous-traitant a besoin de la convention collective, de la liste des postes visés et des heures travaillées sur le site pour établir un prix juste. Joignez-les au dossier d'appel d'offres quand c'est possible.
Les économies viennent de la portée, pas des salaires. Quand les taux sont transférés, un contrat moins cher signifie habituellement moins d'heures, une autre fréquence, un meilleur équipement ou des parcours revus. Ces économies sont légitimes, mais elles doivent paraître clairement dans la soumission.
La Loi de 2000 sur les normes d'emploi contient aussi des règles pour les fournisseurs de services d'immeubles, notamment sur l'information que l'ancien fournisseur peut devoir remettre au propriétaire pour la transmettre aux soumissionnaires. Vérifiez le texte à jour de la Loi et de ses règlements sur le site Lois-en-ligne de l'Ontario, ou consultez votre conseiller juridique, avant de vous fier à un résumé, y compris celui-ci.
Préparer un nouvel appel d'offres à Toronto
Dans un immeuble syndiqué, une transition sans accroc suit habituellement ces étapes :
- Confirmer si le personnel d'entretien actuel de votre site est couvert par une convention collective et en obtenir une copie.
- Rassembler les données du site : superficie par type d'espace, heures actuelles par nuit, nombre de postes, couverture de jour et travaux spécialisés comme l'entretien des planchers ou le dépoussiérage en hauteur.
- Indiquer aux soumissionnaires dans l'appel de propositions que l'article 69.1 peut s'appliquer, et leur demander de soumissionner selon la convention collective en vigueur.
- Demander à chaque soumissionnaire de présenter les heures de main-d'œuvre séparément des fournitures, de l'équipement et des frais de gestion.
- Prévoir une période de transition de 30 à 60 jours au contrat pour la remise des clés, des codes d'alarme, des locaux de fournitures et des horaires.
Pour comparer les portées avant l'appel d'offres, notre page nettoyage commercial présente les travaux courants et périodiques que la plupart des immeubles de bureaux et à usage mixte incluent. Pour les prix à Toronto, le guide des prix pour Toronto (en anglais) explique les facteurs de coût selon le type d'immeuble.
Questions à poser aux soumissionnaires
- Avez-vous déjà repris un site où l'article 69.1 de la Loi sur les relations de travail s'appliquait? Comment s'est passée la transition?
- Votre prix est-il basé sur l'échelle salariale de notre convention collective actuelle?
- Combien d'heures de main-d'œuvre par semaine votre prix comprend-il, et comment les avez-vous calculées?
- Qui dans votre équipe gère la relation avec le syndicat et les griefs sur notre site?
- Qu'arrive-t-il à votre prix si la convention collective est renégociée pendant notre contrat?
Des réponses vagues ou étonnées aux deux premières questions sont un signal d'alarme, peu importe le prix.
Questions fréquentes
L'article 69.1 s'applique-t-il si nos préposés actuels ne sont pas syndiqués?
Sans syndicat, il n'y a pas de droits de négociation à transférer, donc la règle du successeur n'a rien à transmettre. Les normes d'emploi s'appliquent quand même à tous les travailleurs, et le nouveau sous-traitant fixe ses propres conditions avec son personnel. Il vaut tout de même la peine de confirmer la situation auprès de votre fournisseur actuel, car une campagne de syndicalisation peut être en cours à l'insu de l'immeuble.
Peut-on éviter les droits du successeur en faisant l'entretien à l'interne?
L'article 69.1 vise le remplacement d'un fournisseur de services d'immeubles par un autre, donc un retour à l'interne soulève d'autres questions en vertu de la Loi. Tout dépend des faits, et un changement fait pour contourner une convention collective est le genre de décision que la Commission examine de près. Obtenez un avis en droit du travail avant de choisir cette voie.
Le nouveau sous-traitant doit-il embaucher les mêmes préposés?
Pas en vertu de l'article 69.1 seul : la règle transfère les droits du syndicat et la convention collective, pas l'obligation de garder chaque personne. Bien des nouveaux sous-traitants offrent tout de même des postes au personnel expérimenté du site, qui connaît déjà l'immeuble. Les décisions judiciaires récentes sur les obligations envers les employés de l'ancien sous-traitant sont une autre raison de bien planifier la transition du personnel.
Existe-t-il une règle semblable au Québec ou à New York?
Au Québec, la question relève surtout des dispositions du Code du travail sur la transmission d'entreprise et des décrets qui fixent des conditions minimales pour l'entretien d'édifices dans certaines régions. La ville de New York a une loi de maintien en emploi de 90 jours pour les contrats de services d'immeubles. Chaque régime fonctionne différemment, alors vérifiez les règles là où se trouve votre immeuble.
Obtenir une soumission pour votre immeuble à Toronto
Parlez-nous de votre immeuble, de sa taille, de son horaire et de la présence ou non d'une convention collective pour le personnel d'entretien actuel, et nous vous mettrons en contact avec une équipe d'entretien commercial qui dessert Toronto. Commencez sur notre page de contact.